Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Günümüzde sayısı hızla artan gayrimenkul projeleri ve kentsel dönüşüm faaliyetleriyle birlikte “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri” sıkça gündeme gelmektedir. Halk arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinen bu sözleşmeler uygulamada sıklıkla kullanılan sözleşme modellerinden biridir.
Bu sözleşmede arsa sahibi, arsasının belirli bir payını veya sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümleri yükleniciye devretme, yüklenici ise bunun karşılığında arsaya projeye uygun bir yapı inşa ederek arsa sahibine teslim etme borcu altına girmektedir.
Sözleşmenin Hukuki Niteliği ve Şekil Şartı
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nda özel olarak düzenlenmiş bir sözleşme türü olmamakla beraber atipik (isimsiz) sözleşme olarak yer almaktadır.
Yargıtay uygulamalarında ise eser sözleşmelerinin özel bir türü olduğu aynı zamanda da inşaat yapımına ilişkin eser sözleşmesi ile arsa payının devrine ilişkin satış vaadi hükümlerini birlikte içermesi nedeniyle karma nitelikli bir sözleşme olduğu kabul edilmektedir. [1]
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin en önemli özelliklerinden biri de TMK m. 706, TBK m. 237 uyarınca, taşınmaz satış vaadine ilişkin hükümler içermesi nedeniyle resmi şekil şartına tâbi olmasıdır.[2]
Bu bakımdan sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması yani noter tarafından resmî şekle uygun olarak hazırlanıp noter huzurunda imzalanması gerekmektedir. Resmi şekil şartı olası bir uyuşmazlık durumunda tarafların haklarının korunması açısından önem arz etmektedir. Ancak Yargıtay içtihatları doğrultusunda inşaatın büyük oranda tamamlandığı durumlarda TMK m. 2 uyarınca sözleşmenin geçersiz olduğu iddiasının öne sürülemeyeceği kabul edilmektedir. [3]
Sözleşmenin Unsurları
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Kurulabilmesi için temel unsurların bulunması gerekmektedir. Bu unsurlar şunlardır:
- Arsanın Bulunması: Üzerinde inşaat yapmaya elverişli bir arsa varlığı gereklidir.
- İnşaat Yapma (Eser Meydana Getirme) Borcu: Yüklenicinin inşaatı; projeye, sözleşmeye ve imar mevzuatına uygun şekilde yapması gereklidir.
- Arsa Payının Devri Vaadi: Arsa sahibinin, inşaat karşılığında belirlenen arsa paylarını yükleniciye devretmeyi taahhüt etmelidir.
- Bağımsız Bölümlerin Paylaşılması: Sözleşmede hangi daire veya dükkânların arsa sahibine, hangilerinin yükleniciye ait olacağının düzenlenmesi yapılmalıdır.
Tarafların Hakları ve Borçları
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hem arsa sahibine hem de yükleniciye karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir.
Arsa Sahibinin Borçları
Arsa Sahibinin başlıca borçları şunlardır:
- İnşaat yapılacak arsayı sözleşmeye uygun şekilde yükleniciye teslim etmek,
- Kararlaştırılan arsa paylarını veya bağımsız bölümleri yükleniciye devretmek,
- İnşaatın yürütülmesini engelleyici davranışlardan kaçınmak,
- Sözleşmede üstlendiği diğer yükümlülükleri yerine getirmektir.
Yüklenicinin Borçları
Yüklenicinin en temel borcu, sözleşmede kararlaştırılan projeye uygun şekilde inşaatı tamamlayarak arsa sahibine teslim etmektir. Bunun yanında yüklenicinin başlıca borçları şunlardır:
- İnşaatı imar mevzuatına, ruhsata, projeye ve teknik kurallara uygun olarak gerçekleştirmek,
- İnşaatı sözleşmede belirlenen süre içerisinde tamamlamak,
- Bağımsız bölümleri ayıpsız ve eksiksiz şekilde teslim etmek,
- TBK m.471 uyarınca inşaat sırasında gerekli özen ve sadakat yükümlülüğüne uygun hareket etmek,
- Sözleşmede kararlaştırılan diğer yükümlülükleri yerine getirmektir. [4]
Sözleşmenin İfası ve Teslim Süreci
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ifa süreci, arsa sahibinin arsayı hukuki ve fiili engeller olmadan yükleniciye teslim etmesiyle başlayacaktır. Yüklenici ise yapıyı; onaylı mimari projeye, imar mevzuatına ve teknik kurallarına uygun şekilde kararlaştırılan sürede tamamlamakla yükümlüdür. İnşaat süresince yüklenicinin, sözleşmede kararlaştırılan kalite standartlarına uygun hareket etmesi ve yapıyı özenle meydana getirmesi gerekmektedir. Tamamlanan yapının sözleşmeye uygun, eksiksiz ve ayıpsız (kusursuz) şekilde teslim edilmesi, sözleşmenin gereği gibi ifa edilmesi açısından önemlidir.
İnşaatın tamamlanmasının ardından yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınacak ve sözleşmede kararlaştırılan paylaşım esasına göre bağımsız bölümler taraflara teslim edilecektir. [5]
Son aşamada ise tapu devir işlemleri gerçekleştirilerek sözleşmenin ifası tamamlanmış olacaktır.
Müteahhidin Temerrüdü ve Sözleşmenin Feshi
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin inşaatı sözleşmede belirlenen süre içerisinde tamamlamaması veya sözleşmeye aykırı hareket etmesi hâlinde yüklenicinin temerrüdü gündeme gelecektir. Temerrüt, yüklenicinin üstlendiği inşaatı meydana getirme ve teslim borcunu zamanında veya gereği gibi yerine getirmemesi anlamına gelmektedir. Bu durumda arsa sahibi, Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde yükleniciye ihtar göndererek borcunu ayıpsız ve eksiksiz bir şekilde yerine getirmesini talep edebilecektir. [6]
Yüklenicinin sözleşmeye aykırılığının veya gecikmesinin devam etmesi hâlinde ise arsa sahibi, şartların oluşmasına bağlı olarak uğradığı zararın tazminini isteyebilir ya da sözleşmenin feshini talep edebilecektir. Sözleşmenin feshi taraflar arasındaki hukuki ilişkiyi sona erdirmekle beraber inşaatın fiziki gerçekleşme seviyesi, tarafların daha önce yerine getirdiği edimlerin durumu ve doğacak zararların giderilmesi her somut olayın özelliğine göre ayrı değerlendirilir.
Üçüncü Kişilerin (Yükleniciden Daire Satın Alanların) Durumu
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde uygulamada sıkça karşılaşılan durumlardan biri, yüklenicinin henüz hak sahibi olmadığı bağımsız bölümleri (daire veya dükkânları) inşaat devam ederken üçüncü kişilere satmasıdır. Yükleniciler, çoğu zaman inşaatın finansmanını sağlamak amacıyla kendilerine düşecek daire veya dükkânları ön satış yoluyla devretmektedir.
Ancak yükleniciden daire satın alınması, tek başına tapunun alınacağı anlamına gelmeyecektir. Çünkü yüklenicinin üçüncü kişilere devrettiği hak, arsa sahibine karşı sözleşmeden doğan yükümlülüklerini gereği gibi yerine getirmesine bağlıdır. Başka bir ifadeyle, yüklenici sözleşmeye uygun şekilde inşaatı tamamladığı ölçüde, üçüncü kişilerin de tapu devrini talep etme imkânı doğacaktır.
Buna karşılık Yargıtay uygulamalarına göre yüklenicinin inşaatı tamamlayamaması, sözleşmeye aykırı davranması veya sözleşmenin feshedilmesi hâlinde üçüncü kişilerin bağımsız bölüm üzerinde hak kazanıp kazanmadığı; yüklenicinin edimini ifa edip etmediği, feshin hukuki sonuçları ve somut olayın özellikleri birlikte değerlendirilerek çözüme kavuşturulmaktadır. [7]
Sonuç
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, uygulamada en sık karşılaşılan sözleşme türlerinden biridir. Tarafların hak ve yükümlülüklerinin açık şekilde belirlenmesi, sözleşmenin resmî şekle uygun olarak düzenlenmesi ve inşaat sürecinin sözleşmeye uygun yürütülmesi ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Bu nedenle sözleşmenin hazırlanması ve uygulanması sürecinde hukuki destek alınması hem arsa sahipleri hem de yükleniciler bakımından hak kayıplarının önüne geçilmesine katkı sağlayacaktır.
Kaynakça
[1] İzmir BAM, 14. HD., E. 2022/1875, K. 2023/1433, T. 05.10.2023.
[2] 4721 Sayılı Türk Medenî Kanunu m. 706; 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 237.
[3] 4721 Sayılı Türk Medenî Kanunu m. 2 (Dürüst Davranma ve Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı).
[4] 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 471 (Yüklenicinin Özen ve Sadakat Borcu).
[5] 3194 Sayılı İmar Kanunu m. 28 ve m. 30 (Yapı Kullanma İzni).
[6] 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 117 vd. ve m. 473 (Yüklenicinin Temerrüdü).
[7] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/14-1801, K. 2020/661, T. 24.09.2020
