Kat Mülkiyeti
Günümüz kentleşmesinin en büyük getirilerinden biri, çok katlı yapıların artışıyla birlikte gelen kat mülkiyeti kavramıdır. Bu mülkiyet tipi, modern gayrimenkul hukukunun temel taşlarından biri haline gelmiştir. İkinci Dünya Savaşından sonra birçok ülkede olduğu gibi ülkemizde de nüfusun hızla artması, sanayileşme ve şehirleşme sonucunda konut sıkıntısı doğmuş; bu da kat mülkiyetine ilişkin hukuki düzenlemenin ivedilikle yapılması gereğini ortaya koymuştur. Kat mülkiyetinin temelleri, 1965 yılında yürürlüğe giren 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile atılmıştır.[2]
Kat Mülkiyeti Kanunu Nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu; bina veya apartman gibi bir ana gayrimenkuldeki bağımsız bölümlere dair hak ve sorumlulukları düzenler. Bu kanun çerçevesinde hem kat maliklerinin sahip oldukları haklar hem de diğer maliklere karşı yükümlülükleri belirlenmiştir. Kanun, kat mülkiyetini taşınmaz mülkiyetinin özel bir çeşidi olarak kabul etmiştir. Nitekim KMK m.3’e göre: “Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. “ [1]
(KMK) madde 1’e göre,
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş yeri, dükkân gibi bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Bu bölümler, hem bağımsız olarak kullanılabilir olmalı hem de başlı başına elverişli bir şekilde yapılmış olmalıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu, kat mülkiyetinin niteliğini, kurulmasını, kat mülkiyetine konu olan taşınmazın yönetimini, kat maliklerinin haklarını ve borçlarını, kat mülkiyetinin sona ermesini düzenlemektedir. Kat mülkiyetinin tamamlanmış bir yapıda kurulabileceğini kabul eden Kanun, bir binayı inşa etme borcu ve bina inşa edilince de kat mülkiyeti kurma borcu altına girme imkanını da “kat irtifakı“ adı altında düzenler.
Kat mülkiyeti, özellikle çok katlı binalarda kullanılmaktadır ve maliklerin bu bağımsız bölümleri üzerinde tam mülkiyet hakkı sağlar. Ancak bu mülkiyet tipi yalnızca iskan alınmış ve yapı kullanma izni bulunan gayrimenkuller için geçerlidir. Arsa üzerindeki yapı tamamen yıkılsa bile maliklerin mülkiyet hakları arsa payları üzerinden devam eder. KMK madde 5 bu durumu açıkça düzenler: Kat mülkiyetine bağlı arsa payı, bağımsız bölümden ayrı olarak devredilemez ve miras yoluyla da başkasına geçemez. (1)
Kat Mülkiyetinin Kurulması
Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekmektedir.
- Yapı, arsa üzerinde bulunmalı.
Bu durum günlük hayatta toplu yapı sorununu gündeme getirmiştir. Bu yüzden kanun koyucu bir arsa üzerinde birden çok yapıda kat mülkiyeti kurulmasına müsaade göstermiştir.
- Yapı, tamamen kargir olmalı. (taş veya tuğladan yapılmalı)
Tamamen ya da kısmen ahşap olan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz. Ancak kagir ana yapının yanında bulunan ahşap eklentiler göz önüne alınmaz.
- Yapı, tamamlanmış olmalı.
Tamamlanmamış yapıda kat mülkiyeti kurulamaz. Bir bölümü tamamlanmış ve kullanılmaya elverişli de olsa kat mülkiyeti kurulamaz. Yapının tamamı muhakkak tamamlanmalıdır. Ancak toplu yapı söz konusu ise değişiklik arz edecektir. Bu bağlamda toplu yapıda tamamlanana ve kullanılmaya elverişli bağımsız bölüm kat mülkiyetine çevrilebilir.
- Yapıdaki bağımsız bölüm başlı başına kullanılmaya elverişli olmalı.
Kat mülkiyeti kurulacak yapılarda bulunan bağımsız bölümler ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olmalıdır. Örneğin, konutta tuvalet bulunması onun konut olarak kullanılabilmesi için elverişli olması için aranır. Ancak depo olarak kullanılacak yerde tuvaletin bulunmaması elverişliliği zedelemez.
KMK madde 10’a göre, kat mülkiyeti, resmi senetle ve tapu siciline tescil yoluyla kurulur. Ahşap yapılar üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmesi mümkün değildir. Ana gayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için maliklerin tapu siciline başvurarak şu belgeleri sunmaları gereklidir:
- Mimari Proje: Bağımsız bölümlerin konumu, büyüklüğü ve değerlerinin belirtildiği onaylı bir proje.
- Yönetim Planı: Kat mülkiyetinin nasıl yönetileceğini belirleyen ve tüm maliklerin haklarını koruyan bir plan.
- Yapı Kullanma İzni (İskan): Taşınmazın tamamlandığını gösteren belge
KMK madde 12’de, bu belgelerin tapu müdürlüğüne sunulmasının ardından, tapu memuru tarafından düzenlenen resmi senet ile kat mülkiyetinin kurulacağı belirtilmiştir. Ayrıca, mahkemeler de ortaklığın giderilmesi davası sonucunda kat mülkiyetinin kurulmasına karar verebilir.
Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş
Kat irtifakı, inşaatı tamamlanmamış yapılarda bağımsız bölümler üzerinde mülkiyet hakkı sağlamak amacıyla kurulur. Yapı tamamlandığında ve iskan alındığında, KMK madde 14 uyarınca kat irtifakı otomatik olarak kat mülkiyetine çevrilebilir. Kat irtifakının kat mülkiyetine dönüşmesi için maliklerin talepte bulunmaları gerekmez; tapu müdürlüğü bu işlemi kendiliğinden yapar. (1)
Kat Maliklerinin Hak ve Yükümlülükleri
Kat malikleri, sahip oldukları bağımsız bölümler üzerinde geniş yetkilere sahiptir. KMK madde 15‘e göre, malik, bağımsız bölümü Medeni Kanun’da belirtilen mülkiyet haklarına dayanarak kullanabilir. Bununla birlikte, diğer maliklerin haklarını ihlal etmemek ve KMK madde 18 uyarınca kat mülkiyetine dair yükümlülüklerini yerine getirmek zorundadır.
Kat Maliklerinin Hakları
Kat malikleri, bağımsız bölümler üzerinde münhasıran mülkiyet hakkına sahiptir. Bu hak, Medeni Kanun’un maliklere tanıdığı kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkilerini içerir. Örneğin kat maliki, bağımsız bölümü kiraya verebilir, satabilir veya ipotek ettirebilir. Ancak bu işlemler, kanun ve yönetim planı hükümleri ile taşınmazın tahsis amacına uygun şekilde yapılmalıdır. [2]
Ortak Alanlar Üzerindeki Haklar
Ortak alanlar, kat maliklerinin kullanabileceği alanlar olup, bina temelleri, merdivenler, asansörler gibi bina bütünlüğünü sağlayan yerlerdir. Kat malikleri, bu alanlarda eşit hak sahibi olup, paylarına göre bu alanları kullanabilirler. Kat maliklerinin borçları, ana gayrimenkulün korunmasına ve ortak giderlere katılmaya ilişkin sorumlulukları içerir. KMK madde 19 uyarınca, malikler, ana yapının bakım ve onarımına katılmakla yükümlüdür. Özellikle, ortak alanların korunması ve bina mimarisinin korunması önemlidir. Maliklerin, ana yapıda büyük değişiklikler yapabilmesi için diğer mal sahiplerinin beşte dördünün onayı gerekmektedir. [3]
Ayrıca, kat maliklerinin KMK madde 20 gereği ortak giderlere katılma yükümlülüğü vardır. Bu giderler, kapıcı, bakım, onarım ve sigorta primleri gibi masrafları kapsar. Ortak giderlere katılmak, maliklerin arsa payına göre belirlenir ve bu katılımdan vazgeçmek mümkün değildir.
Ortak Giderlere Katılmamanın Sonuçları
Kanun, ortak giderlere katılmayan kat maliklerine karşı yaptırım uygulanabileceğini öngörmektedir. Gider veya avans payını ödemeyen kat malikine karşı icra takibi başlatılabilir. Ayrıca, iki takvim yılı içinde üç kez borç ödememesi durumunda, diğer kat malikleri mahkemeye başvurarak, borçlu malikin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devrini talep edebilir.
Onarım İçin Bağımsız Bölüme Girilmesine Katlanma
Kat maliklerinin bağımsız bölümleri veya bu bölümlerdeki tesislerde bir hasar veya bozukluk olması halinde, diğer maliklerin gerekli incelemeleri ve onarımları yapabilmesi adına ilgili bölüme girmesine izin verilmelidir.
Kat Mülkiyetinin Yönetimi
Kat mülkiyetinin yönetimi, KMK madde 27-28 uyarınca kat malikleri kurulu tarafından gerçekleştirilir. Kat malikleri kurulu, bina yönetim planını oluşturur ve gerektiğinde değişiklik yapabilir. Madde 28‘e göre, yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Yönetim organlarının işleyişini kolaylaştırmak amacıyla bir yönetici atanması zorunludur. Yönetici, kat malikleri kurulunun aldığı kararları uygulamakla yükümlüdür. Bunun yanı sıra, yönetici harcamaları denetlemek ve defter tutmak gibi sorumluluklara sahiptir. KMK madde 34-40 bu hususları detaylı bir şekilde düzenler.
Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi
Kat mülkiyeti, çeşitli sebeplerle sona erebilir. KMK madde 46‘ya göre, ana yapının yıkılması ya da tamamen harap olması durumunda kat mülkiyeti sona erer. Ancak, maliklerin arsa payı üzerindeki mülkiyet hakkı devam eder. Harap olan bir bağımsız bölüm, iki yıl içinde yeniden inşa edilmezse, diğer malikler arsa payının kendilerine devrini isteyebilir. Ayrıca, KMK madde 48’de belirtildiği gibi, taşınmazın kamulaştırılması durumunda da kat mülkiyeti sona erer. Bu durumda, kat malikleri taşınmaz üzerindeki haklarını kaybeder ve kamulaştırma bedeli maliklere ödenir.
Sonuç
Kat mülkiyeti, özellikle kentleşmenin hızla arttığı büyük şehirlerde vazgeçilmez bir mülkiyet tipi haline gelmiştir. Kat mülkiyeti, bağımsız bölümler üzerinde geniş mülkiyet hakları sağlarken, ortak alanların kullanımı ve korunması konusunda da malikleri önemli yükümlülükler altına sokar. Bu sistem, çok katlı binalarda mülkiyetin düzenli bir şekilde yönetilmesini sağlayarak, gayrimenkul hukukunda önemli bir denge kurmaktadır.
Kaynakça
[1] 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
[2] SİRMEN, A. LALE, Eşya Hukuku, 11.Baskı.
[3] T.C. ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığı, Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Genelge 2021/4 İlgi https://www.tkgm.gov.tr/sites/default/files/2021-09/Kat%20Mu%CC%88lkiyeti%20Kat%20I%CC%87rtifak%C4%B1.pdf
