Giriş
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“Kanun”) 350 ve devamı maddelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası düzenlenmiştir. Kiraya verenin kendisinin ya da yakınlarının konut ve işyeri gereksinimi nedeniyle kiracısını tahliye etmesine imkân sağlayan bu davaya uygulamada sıkça başvurulduğu görülmektedir. Dolayısıyla ne olduğu, nasıl açıldığı, hangi koşullara ve sınırlamalara tâbi olduğu gibi birçok soruyla karşı karşıya kalınmaktadır.Bu yazıda, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ile ilgili dikkate alınması gereken tüm bu konular Yargıtay içtihatları da esas alınarak kapsamlıca incelenecektir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası Kanun’un 350 ve 351. maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre, kiraya veren veya taşınmazı sonradan edinen yeni malik kira sözleşmesini, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (annesi, babası, büyükannesi, büyükbabası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, dava yoluyla sona erdirebilir. Örneğin, mesleği nedeniyle yurt dışında yaşayan kiraya veren, Türkiye’de göreve atanması sebebiyle kendisi ve ailesi için konut ihtiyacı doğması durumunda bu yola başvurabilmektedir.
Bu dava türü sadece konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü olup, günlük veya kısa süreli konaklama sözleşmeleri gibi diğer kira ilişkilerini kapsamamaktadır. Kiraya verenlerin bu yola çok sık başvurmasından kaynaklı, hem kiracılar hem de kiraya verenler açısından davanın önemi büyük ölçüde artmıştır.
Kanun’un konut ve çatılı işyeri kiralarında genel olarak kiracıyı koruma amacıyla hareket ettiği görülmekle beraber 350 ve 351. maddelerindeki düzenlemeler bir istisna niteliği taşımaktadır. Çünkü Kanun, bu düzenlemelerle kiraya verenin kendi taşınmazını kullanma hakkını da gözeterek bir denge kurulmasını amaçlamıştır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları Nelerdir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının mahkemece kabul edilebilmesi için kiraya verenin ihtiyacının belirli koşulları sağlaması gerekmektedir. Fakat bu ihtiyacın kesin ve tek bir tanımı Kanun’da yapılmadığından her somut olay için hâkim ayrı ayrı değerlendirmede bulunur.
- Gerçek, Samimi ve Zorunlu Bir İhtiyacın Olması
Kiraya verenin ileri sürdüğü ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Ancak Kanun’da ihtiyaç tanımı yapılmadığından hâkim her somut olayda ihtiyacın mevcut olup olmadığını, zaruriliğini ve dürüstlük kuralına uygunluğunu değerlendirerek bir sonuca varmaktadır. Ayrıca ihtiyacın mahkemece kabul edilebilmesi için mevcut ya da yakın gelecekte kesin olarak doğacak nitelikte olması önem arz eder. Soyut ve belirsiz bir gelecek planına dayanan olası ihtiyaçlar yeterli değildir.
Nitekim Yargıtay 6. HD., E. 2012/814 K. 2012/4701 T. 22.3.2012 kararında “İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.” şeklinde hüküm kurarak ihtiyacın nasıl olması gerektiğine dair somut bir sınır çizmiştir.
Yine aynı kararında, davacının ihtarnamede ve dava dilekçesinde taşınmaza kendi ihtiyacı olduğunu belirtmesi ancak daha sonraki beyanlarında taşınmaza kayınpederinin ihtiyacı olduğunu, son olarak da oğlunun evlenerek bu evde oturacağını, kayınpederinin de onunla birlikte oturacağını bildirdiği halde ihtiyaçlı oğlunun nişan ve evlilik hazırlığı içinde olduğuna dair bir belge ve delil ibraz edemediğinden, Yargıtay bu çelişkili beyanları yeterli bulmamış ve davanın reddedilmesi gerektiğine hükmetmiştir.
- İhtiyacın Konut ve İşyerinin Bizzat Kullanımına Yönelik Olması
Kanun yalnızca konut ya da işyerini kullanma zorunluluğu doğuran ihtiyaçları korumaktadır. Dolayısıyla yeniden satmak, kiralamak gibi amaçlarla kiracı çıkarılmaya çalışılıyor ise bu uygun bir sebep olmayıp bu şartı sağlamaz. Yargıtay’ın kararları incelendiğinde, kiraya verenin taşınmazı tahliye ettirdikten kısa süre sonra başkasına kiraya verdiğinin tespiti hâlinde, ihtiyacın samimi olmadığına ve hakkın kötüye kullanıldığına hükmettiği görülmektedir. Bu durumun doğurduğu sonuçlar, “İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasında Yeniden Kiralama Yasağı” başlığı altında ayrıca incelenecektir.
- İhtiyacın Dava Açıldığı Tarihte Mevcut ve Devam Ediyor Olması
İhtiyacın hem dava açıldığında hem de dava süresince mevcut olması aranmaktadır. Dava açıldıktan sonra ihtiyacın ortadan kalkması davanın reddedilmesine sebep olabilir. Örneğin, davaya konu olan konuta ihtiyaç doğan kiraya verenin sonradan yeni bir konut edinmesi ihtiyacı ortadan kaldırabilir. Dolayısıyla burada önemli olan ihtiyacın süreklilik göstermesidir.
- İhtiyacı Karşılayabilecek Başka Bir Taşınmazın Olmaması
Kiraya verenin veya yakınının davaya konu olan ihtiyacını karşılayabilecek başka bir taşınmaza sahip olması hâlinde, ihtiyacın zorunlu olma şartı zedelenir. Ancak mevcut taşınmazın ihtiyacı tam olarak karşılamaması hâlinde, başka bir taşınmazın varlığı tek başına davanın reddi için yeterli sayılmaz. Yetersiz metrekare ve ulaşım koşulları gibi gerekçeler buna örnek verilebilir. Dolayısıyla hâkimin somut olayın özelliklerine göre bir değerlendirme yapması gerekmektedir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Taraflar
Davacı Taraf
Davayı açma hakkı kural olarak kiraya verene aittir. Kanun’da sayılan yakınların ihtiyacı nedeniyle kiracıyı tahliye etmek istediği durumlarda bile davayı kiraya verenin kendisinin açması gerekmektedir.
Kira sözleşmesi devam ederken taşınmazı sonradan edinen kişi de Kanun’un 351. maddesi uyarınca davacı sıfatını kazanarak bu davayı açabilir. Ancak edinen kişinin yani “yeni malik”in taşınmazı kira sözleşmesi kurulduktan sonra edinmiş olması ve “İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Süreler” başlığında bahsedeceğimiz sürelere uyarak davayı açması gerekmektedir.
Taşınmazın birden fazla maliki varsa burada ikili bir ayrım yapılmalıdır. Eğer mülkiyet paylı mülkiyet şeklindeyse maliklerden birinin ya da birkaçının ihtiyacına dayanılarak dava açılabilmesi için 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu 691. madde uyarınca pay ve paydaş çoğunluğunun bu yönde karar alması gerekmektedir. Eğer mülkiyet elbirliği mülkiyeti şeklinde ise davanın tüm ortaklarca birlikte açılması ya da bir ortağın açtığı davaya diğerlerinin muvafakat vermesi aranmaktadır.
Bunun yanı sıra, tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri bakımından da ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması mümkündür. Ancak burada ihtiyaç, şirket tüzel kişiliğine ait olmalıdır. Buna karşılık, şirketin ortaklarının şahsi ihtiyaçları şirket ihtiyacı olarak ileri sürülemeyeceği gibi gerçek kişiler de ortağı oldukları şirketin ihtiyacına dayanarak tahliye talebinde bulunamazlar. Nitekim Yargıtay 6. HD., E.2010/6246 K.2010/11321, T. 21.10.2010 kararında, davacı ortağı olduğu şirketin faaliyetlerini genişletmek amacıyla kiralananı depo olarak kullanmak istemesine dayanarak bir tahliye davası açmış, fakat ihtiyacın şirkete ait olması ve gerçek kişinin ihtiyacı olarak değerlendirilemeyeceği gerekçesiyle Yargıtay davanın reddine karar vermiştir.
Tüzel kişiliği bulunan ticaret şirketlerinden farklı olarak adi ortaklıklar ise bağımsız bir tüzel kişiliğe sahip değildir. Bu nedenle dava ehliyeti doğrudan ortaklara aittir. Adi ortaklık adına dava açılması mümkün olmamakla birlikte, ortaklığı oluşturan gerçek kişi ortaklardan birinin konut veya işyeri ihtiyacının bulunması hâlinde, elbirliği mülkiyetine ilişkin hükümler çerçevesinde tüm ortakların birlikte hareket etmesi ya da muvafakat göstermesi suretiyle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.
Davalı Taraf
Davalı taraf ise kural olarak kiracıdır. Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı bulunuyorsa, örneğin eşlerin birlikte kiracı olduğu durumlarda, davanın tüm kiracılara karşı açılması gerekir. Alt kiracının bulunduğu durumlarda ise davalı sıfatı yine asıl kiracıya aittir. Dolayısıyla alt kiracıya karşı doğrudan tahliye davası açılamaz. Ancak asıl kiracı hakkında verilen tahliye kararı kesinleştiğinde, bu karar alt kiracı için de sonuç doğurur ve alt kiracının da taşınmazı tahliye etmesi gerekir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Süreler
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında öngörülen süreler davalı ileri sürmese bile mahkemece re’sen dikkate alınır. Sürelerin kaçırılması durumunda dava süre yönünden reddedilebilmektedir. Yargıtay 3. HD., E. 2025/2677 K. 2025/5038, T. 21.10.2025 kararında, dava açma süresinin kamu düzenine ilişkin olduğunu ve davalı tarafından ileri sürülmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerektiğini açıkça belirtmektedir.
Kanun’un 350. maddesine göre belirli süreli kira sözleşmelerinde dava, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise, fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak yine bir ay içinde dava açılması gerekir.
Ancak eğer kiraya veren bu bir aylık süre içinde veya daha önce dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma hakkının bildirimi izleyen kira yılının sonuna kadar uzayacağını Kanun 353. maddesinde hükme bağlamıştır.
Kira sözleşmesi devam ederken taşınmazı sonradan edinen kişi yani yeni malik ise Kanun’un 351. maddesine göre edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirip edinme tarihinden itibaren altı ay sonra dava açabilir ya da bu bildirimi yapmaksızın, mevcut sözleşmenin sona erme tarihinden itibaren bir ay içinde dava açabilir.
Ancak uygulamada yeni malikler tarafından bu sürelerin karıştırılması nedeniyle davaların usulden reddedildiği görülmektedir. Nitekim Yargıtay 6. HD., E. 2014/7400, K. 2014/9237, T. 09.07.2014 kararında bu hususu net bir şekilde ortaya koymuştur. Söz konusu karara konu olayda, yeni malik taşınmazı satın aldıktan sonra bir aylık yasal süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmamış, buna rağmen 6 aylık süre dolmadan ve mevcut sözleşmenin bitim tarihi gelmeden tahliye davası açmıştır.
Yargıtay, bu kararında edinmeden sonraki bir ay içerisindeki yazılı bildirimin tebliğinin zorunlu olduğu ve bu eksikliğin sonradan giderilmesinin mümkün olmadığını vurgulamıştır. Ayrıca ilk bir ayda bildirim yapılmadığı için dava açma hakkının ancak sözleşme süresinin sonunda doğacağını, henüz sözleşme süresi bitmeden açılan davanın dava şartı yokluğu sebebiyle reddedilmesi gerektiğini ifade etmiştir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Süreci
Her davada olduğu gibi bu davanın da nerede ve hangi mahkemede açılacağı, dava öncesi arabuluculuk koşulu olup olmadığı gibi usul kurallarının belirlenmesi dava sürecini doğru yürütebilmek açısından büyük önem arz etmektedir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak dava açılmadan önce eğer bir yetki sözleşmesi yapılmışsa o sözleşmede kararlaştırılan yetkili mahkemenin dikkate alınması gerekmektedir.
Arabuluculuk konut ve işyeri kira sözleşmelerinde zorunludur. Dolayısıyla kiraya veren ihtiyacı sebebiyle tahliye davasını açmadan önce arabuluculuğa başvurmalı ve dava dilekçesine arabuluculuk son tutanağını eklemelidir, aksi halde dava reddedilebilmektedir. Nitekim Yargıtay 3. HD., E. 2025/2677 K. 2025/5038, T. 21.10.2025 kararında, “(…) kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıkların 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 7445 sayılı Kanunla eklenen 18/B maddesi uyarınca zorunlu arabuluculuk kapsamına alındığı ve arabuluculuğun dava şartı olduğu (…)” şeklindeki ifadesiyle bunu vurgulamaktadır. Ayrıca yine aynı kararda dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra yapılması gerektiği ve dava açma süresi başlamadan önce yapılacak dava şartı arabuluculuk başvurusu ile dava şartı arabuluculuk şartının yerine getirilmiş olmayacağı açıkça belirtilmiştir.
Bunun yanı sıra, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında ispat yükü kiraya verene aittir. Yargıtay 6. HD., E. 2012/814 K. 2012/4701, T. 22.3.2012 kararında, “Davacı ihtiyaç iddiasının gerçek samimi, zorunlu olduğunu kanıtlama yükümlülüğü altındadır.” diyerek bu zorunluluğu net bir şekilde ortaya koymaktadır. Hâkim değerlendirmesini sunulan bu delilleri de esas alarak yapar.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasında Yeniden Kiralama Yasağı
Kanun’un 355. maddesi ilk fıkrasına göre, kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamamaktadır. Bu hükmün amacı getirilen bu imkânın kötüye kullanılmasını önlemek ve kiracıyı korumaktır. Dolayısıyla bu hükme aykırı davrananlar 355. maddenin son fıkrası gereğince eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Fakat yeniden kiralama haklı bir sebebe dayanabilir. Örneğin, kiraya verenin taşınmazı kullanmaya başladıktan kısa süre sonra iş değişikliği ya da vefat gibi öngörülemeyen bir nedenle ihtiyacının ortadan kalkması gibi nedenler haklı sebep teşkil edebilmektedir. Dolayısıyla hâkim her somut olay için ayrı değerlendirmede bulunmalı, haklı sebebin varlığını araştırmalıdır.
Burada ayrıca bahsedilmesi gereken bir başka unsur ise tahliyenin nasıl yapılacağına ilişkindir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre 355. madde kapsamında tazminata hükmedilebilmesi için, kiracının sadece bir ihtarname üzerine kendi rızasıyla taşınmazı boşaltmış olması yeterli değildir. Tazminat sorumluluğunun doğması için kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmış olması, mahkemece tahliye kararı verilmesi ve bu kararın ilamlı icra yoluyla infaz edilmesi sonucunda tahliyenin gerçekleşmiş olması aranmaktadır. Nitekim Yargıtay 6. HD., E. 2015/6530 K. 2015/10458, T. 26.11.2015 kararında “Eldeki davada davacı, davalı tarafından gönderilen ve kiralananın konut ihtiyacı nedeniyle tahliyesi isteğini içeren ihtarname üzerine herhangi bir mahkeme kararı ve icra işlemi olmadan, taşınmazı kendi rızasıyla tahliye etmiştir. Bu nedenle koşulları oluşmayan maddi tazminat isteminin reddi gerekirken, yazılı şekilde kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir” diyerek bunun altını çizmektedir.
Sonuç
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kira hukukunda kiraya verene tanınan önemli ama sıkı şartlara bağlanmış bir haktır. Davanın kabul edilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, kanunda öngörülen sürelere uyulması ve doğru taraflar arasında yürütülmesi gerekir. Hakkın kötüye kullanılması hâlinde ise kiraya veren için ciddi sonuçlar doğabilir. Bu nedenle hem kiraya verenlerin hem de kiracıların bu süreci hukuki destek alarak yürütmesi önem taşımaktadır.
Kaynakça
[1] 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
[2]Yargıtay 6. HD., E. 2012/814 K. 2012/4701, T. 22.3.2012
[3] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
[4] GÜNEŞ SEFİL, Kübra Nur: “Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesi Kapsamında Kiraya Verenden Kaynaklanan İhtiyaç Sebebiyle Konutun Dava Yoluyla Tahliyesi”, Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi
[5] Yargıtay 6. HD., E. 2010/6246 K. 2010/11321, T. 21.10.2010
[6] Yargıtay 6. HD., E. 2014/7400 K. 2014/9237, T. 09.07.2014
[7] Yargıtay 3. HD., E. 2025/2677 K. 2025/5038, T. 21.10.2025
[8] Yargıtay 6. HD., E. 2015/6530 K. 2015/10458, T. 26.11.2015
