İpotek Nedir?
İpotek, bir alacağın teminat gösterilerek güvence altına alınmasıdır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 881’de düzenlenmiştir:
Madde 881 – Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir. İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez.
Doğmuş ya da ileride doğması muhtemel olan bir alacağı güvence altına almak için taşınmaz üzerinde bir rehin hakkı tesis edilir. Borçlu borcunu ödemediği takdirde alacaklı, üzerinde ipotek tesis edilmiş olan taşınmazı sattırarak satış bedelinden alacağını karşılar. Bu satış işlemi icra dairesince yapılmaktadır. İpotek alacaklıya taşınmazı kendi mülkiyetine geçirmek gibi bir yetki vermez yalnızca borç ödenmediği takdirde taşınmazı sattırarak alacağını temin etme yetkisi verir.
Bankalardan alınan kredilerde genellikle ipotek söz konusu olmaktadır . Banka müşterisine kredi verirken teminat olarak bir gayrimenkul üzerinde ipotek kurulmasını istemektedir. Kredi ödenmediği takdirde gayrimenkulun satılmasıyla kredi borcu tahsil edilmektedir . Kredi çeken kişinin gayrimenkulun sahibi olmasına gerek yoktur , üçüncü bir kişiye ait gayrimenkul de rızası dahilinde ipotek ettirilebilir. Gayrimenkul el değiştirse dahi ipotek varlığını korumaktadır. Yeni alıcı borcun ödenmemesi durumunda gayrimenkulünün satılması riski ile karşı karşıya kalabilir. İpotek hakkı mutlak bir hak olduğu için herkese karşı ileri sürülebilmektedir. İpotek ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilmektedir. Taşınmazın tamamı üzerinde ipotek konulabilir.
Banka İpoteği Nasıl Konulur?
Banka ipoteği işlemi için resmi senet düzenlenmesine gerek yoktur banka ile malik arasında yapılmış kredi veya borç sözleşmesine göre yapılabilir. Böyle durumlarda banka senet hazırlar. İpotek alacaklısının ve miktarının belirtilmesi gerekmektedir . Senet üzerinde taşınmaz ve ipotek ile taraflara ait bilgiler içeren bir sayfa resmi senet eklenmektedir. İpotek işlemi de tarafların bu belgeleri tapu dairesinde imzalaması ile ve tapu memurunun da imzalamasıyla kurulmuş olur.
İpoteğin Kurulamayacağı Haller
- Taşınmaz hisselere ayrılarak ipotek ettirilemez.
- Üzerinde ihtiyati tedbir , kamu hacizi, konkordato ile verilen mehil , iflas ilanı ve aile yurdu tesisi belirtmelerinin varlığında bu taşınmazlar üzerinde ipotek kurulamaz.
- İştirak halinde mülkiyet olarak kullanılan paylar ipotek ettirilemez.
- Taşınmaz fiili olarak birden fazla parçaya ayrılarak kullanılıyorsa bu parçalar tapu siciline tescil ettirilmeden ipotek kurulmaz.
İpotek Nasıl Kaldırılır?
İpotek , asıl alacağın sona ermesi , alacaklının alacağından feragat etmesi , borcun ödenmemesi durumunda ipoteğin paraya çevrilmesi , kamulaştırma, taşınmazın yok olması , mahkeme kararı, eğer süre belirlenmiş ise sürenin dolması ve bozucu şart belirlendiği durumlarda bozucu şartın gerçekleşmesi ile ipotek kaldırılabilir. Alacaklı tek taraflı olarak yaptığı irade açıklaması ile terkin talebinde bulunarak ipoteği kaldırabilir bu durumda taşınmaz malikinin rızası gerekmemektedir. İpotek , borcu sona erdiren genel nedenlerle de kaldırılabilir bunlar da yukarıda sayılan taşınmazın yok olması , zamanaşımı ve kamulaştırmadır.
İpoteğin terkini , ipotek kaydının silinmesi demektir. Türk Medeni Kanunu madde 883 şöyle açıklamaktadır terkini:
Madde 883 – Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir. (Ek fıkra:4/7/2019-7181/19 md.) İpotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir.
İpotek süreli olarak kurulmuşsa fıkra iki gereğince terkin işlemi taşınmaz malikinin talebi üzerine Tapu Müdürlüğü tarafından yapılmaktadır. Eğer ipotek süresiz olarak kurulmuşsa alacaklının yazılı terkin talebiyle Tapu Müdürlüğüne başvurması gerekmektedir. Borcun sona ermesinden sonra taşınmazın maliki alacaklıya başvurduğunda eğer alacaklı ipoteğin terkini için harekete geçmezse malik Asliye Hukuk Mahkemesine başvurarak ipoteğin terkinini isteyebilmektedir. Açılan bu davaya uygulamada “ipoteğin kaldırılması davası” denilmektedir.
Bankalardan çekilen kredilerin teminatı amacıyla kurulan ipotek işleminin kaldırılabilmesi için öncelikle kredi borcunun ödenmesi gerekmektedir . Borcun tamamının ödenmesi halinde banka resen Tapu Müdürlüğüne göndereceği fek yazısı ile ipoteğin kaldırılmasını sağlamaktadır.
İpotek eğer Tüketici kredisi ya da Konut kredisi nedeniyle konulmuşsa ipoteğin kaldırılması davası Tüketici Mahkemesinde açılmalıdır. Aile konutu taşınmaz üzerine kurulan ipotek eğer bir eşin rızası olmadan kurulmuşsa açılacak olan dava da Aile Mahkemesinde açılmalıdır. Kısacası ipoteğin kaldırılması davasında hangi mahkemenin görevli olduğu borç ilişkisini doğuran sözleşmeye bakılarak tespit edilmektedir. Yetkili mahkeme de taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava sırasında taşınmaz malkinin değişmesi durumunda yeni malik ile davaya devam edilmektedir . Mahkemenin verdiği karar kesinleşmeden icraya konulamamaktadır.
Kaynakça
[1] Türk Medeni Kanunu, T.C Resmi Gazete, 24607, 8 Aralık 2001.
[2] Prof. Dr Saibe Oktay – Özdemir, İpotek ile İlgili Makaleler, Filiz Kitabevi, İstanbul,2021.
[3] Kadim Hukuk ve Danışmanlık, www.kadimhukuk.com esinlenme tarihi 24 Temmuz 2023.
[4] Arma Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş , www.armtd.com esinlenme tarihi 24 temmuz 2023.
