İçindekiler

Kiracının Ev Sahiplerine Karşı Hakları Nelerdir?

Kira sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesine göre “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmeler”dir.

Bu durumda kiraya veren, kira konusu kiralananın kullanılmasını veya yararlanılmasını bir bedel karşılığında kiracıya bırakan kişidir. Kiracı ise kiralananı kullanma veya kullanmayla birlikte ondan yararlanma karşılığı kiraya verene bedeli ödeyen kişidir.

Kiracı hakları ise bir kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için gerekli olan unsurları taşıması halinde, sözleşmenin taraflarından biri olan kiracının sahip olduğu haklardır. Genel olarak kira sözleşmesinin diğer tarafı olan kiraya verenin yükümlülüklerinden doğar ve kiracı da kendi hakları kapsamında yasal yollara başvurur.

Kiracı haklarına örnek olarak şunlar verilebilir:

Kiralanan hangi amaçla kiralanmışsa, kiracının, o amaca uygun olarak kiraya verenden teslim alma hakkı.
TBK hükümleri gereğince kiraya verenin edimlerini ifa etmemesi karşılığında sözleşmenin feshedilmesi veya sözleşmeden haklı nedenle dönebilme hakkı.
Kiralanan kiracıya geç teslim edilmişse bundan kaynaklı oluşan zararları talep etme hakkı.
Kiralananın kullanımı ile ilgili olmak şartıyla kiralananda yapılan yan giderleri talep etme hakkı.
Teslim anındaki veya teslimden sonra meydana gelen ayıpların giderilmesini isteme hakkı.
Aksi kararlaştırılmamışsa, kiraya verenden zorunlu sigorta, vergi gibi yükümlülüklerin yerine getirilmesini talep etme hakkı.
Kira sözleşmesi devam ettiği sürece haklı bir sebep olmadan kiralanan taşınmazdan çıkmama hakkı.
Kiraya verenin yazılı izni olması halinde, kiralananı başkasına devretme veya alt kiraya verme hakkı.
Kira tutarı ve yan giderler (su, aidat vb.) dışında kiracıya başka ödemelerin yüklenememesi hakkı.
Kira bedelinin zamanında ödenmemesi neticesinde cezai şart öngören veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağını öngören anlaşmaların geçersiz olması.
11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihine kadar geçerli olması belirlenen %25’ten fazla zam kabul etmeme hakkı, Temmuz 2023 yılı itibariyle uzatılmıştır. Böylece geçici kanun maddesi gereği mahkeme kararı bulunmaksızın %25’ten fazla zam kabul etmeme hakkı devam etmiştir.

Aralarında Yazılı Kira Sözleşmesi Bulunmadığı Durumlarda Kiracının Hakları

Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesinin geçerli olması için zorunlu bir şekil şartı öngörmemiştir. Bu yüzden kira sözleşmelerinin geçerli olarak kurulabilmesi için karşılıklı irade beyanı yeterlidir ve sözlü olarak yapılmış olan kira sözleşmeleri de TBK kapsamında geçerli kabul edilir. Ayrıca tarafların hakları da aynı şekilde korunur. Ancak ileride doğabilecek uyuşmazlıkların ispatı açısından yazılı yapılması önerilir.

Kiracının Depozito Üzerindeki Hakkı

Kira sözleşmesi hazırlanırken kiracıyla kiraya veren arasında depozito ödemesi kararlaştırılabilir. Aralarındaki anlaşmaya dayalı olduğu için sözleşmesel bir borçtur, yasal bir borç değildir. Kiraya verenin kira ilişkisinden doğan tüm iddialarını karşılamaya yönelik bir güvence rolü oynamaktadır.[1]

TBK’nin 342. maddesinin 1. fıkrasında “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.” denilmektedir. Buna göre kararlaştırılan depozito, üç aylık kira bedelini geçemez.

Depozito olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılırsa kiracı, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır. Kıymetli evrak ise bir bankaya depo edilir. Banka depozitoyu, ancak kiracı ve kiraya verenin rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş bir mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Eğer kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içerisinde kiracıya kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine depozitoyu kiracıya geri vermekle yükümlüdür.

Kira Sözleşmesinin Süresinin Bitmesi Halinde Kiracının Hakları

Kira sözleşmeleri, genel olarak belirli bir süre öngörülerek düzenlenir. Bu tarz kira sözleşmelerine belirli süreli kira sözleşmesi denir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmede kararlaştırılan süre sona erse dahi kiraya veren, kiracıyı kendiliğinden tahliye edemez. Kiracının sözleşmenin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunması gerekir. Böyle bir bildirimde bulunmaması halinde, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış sayılır.

Kiracı Aleyhine Başka Bir Ödeme Yükümlülüğü Düzenleme Yasağı

Kiracıya, kira bedeli ve yan giderlerin dışında başka ödeme yükümlülüğü getirilemez. TBK 346’ya göre özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Buradaki hüküm, yalnız kiracıyı koruduğu için tek taraflı emredici bir hükümdür. Bu hükme aykırı sözleşme veya anlaşmalar kısmi kesin hükümsüzlük (butlan) yaptırımına tabidir. [2]

Kira Bedelinin Artışında Kiracının Hakları

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin durumlar 6098 sayılı TBK’nin 344. maddesinde yer alır. Buna göre öncelikle tarafların arasında bu konuda bir anlaşma varsa, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak olan bu anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Eğer taraflar arasında bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu da göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir.

Fakat 11.06.2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7409 sayılı Avukatlık Kanunu İle Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’undaki madde 4 ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na geçici madde 1 hükmü eklenmiş ve bu hükümle birlikte yukarıda sayılan oranların hiçbir şekilde %25’i aşamayacağı kararlaştırılmıştır.

Getirilen geçici madde 1 hükmü şöyledir:

“Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

Buna göre, 11.6.2022 ile 1.7.2023 tarihleri arasında yenilenen konut kiraları bakımından kira artışlarına yönelik olan üst sınır, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık değişim oranlarının ortalaması yerine yüzde 25’lik sabit bir oran olacaktır. [3] Bu düzenleme 15 Temmuz 2023 tarihli ve 32249 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren 7456 sayılı 6 Şubat 2023 Tarihinde Meydana Gelen Depremlerin Yol Açtığı Ekonomik Kayıpların Telafisi İçin Ek Motorlu Taşıtlar Vergisi İhdası ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 23. Maddesi doğrultusunda 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılmıştır.

İlgili maddeye göre “Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344’üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

Beş (5) Yıllık Kiracının Hakları Nelerdir?

TBK’nin 344. maddesinin 3. fıkrasına göre “Taraflarca kira bedelinin arttırımı konusunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”

Kiracı ve kiraya veren arasında yapılan kira sözleşmesi 5 yıl uzamışsa, kiraya veren kiracıyı haklı bir sebebe dayanmadan çıkartamaz. Ancak, 10 yılı doldurmuş kiracıların tahliyesi istenebilir.

Kiracı Kira Sözleşmesi Bitmeden Önce Evden Çıkabilir Mi?

Kiracı, kira sözleşmesi bitmeden önce evden çıkabilir. Ancak kiraya verenin mağdur olmaması adına kanunda kiracıya bazı sorumluluklar yüklenmiştir. TBK madde 325’te şöyle belirtilmiştir: “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”

Bu durumda kiraya verenin evi yeniden kiraya verebilmesi için gereken makul zamanın bitmesine kadar kiracı kirayı ödemekle mükellef olur.

Ev Sahibi Kiraladığı Eve Girebilir Mi?

Ev sahibinin kira sözleşmesini imzaladıktan sonra kiracının izni ve onayı olmadan eve girememesi kiracının haklarından biridir. Aksi takdirde bu durum Türk Ceza Kanunu uyarınca konut dokunulmazlığının ihlali suçunu oluşturur.

Ev Sahibi Evi Bir Başkasına Sattığında Kiracının Hakları

Kiralananın el değiştirdiği durumda kira sözleşmesine ne olacağı TBK’nin 310. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.’’

Bu durumda kira sözleşmesi aynen devam ederken yeni malik, kiraya verenin yerine geçerek sözleşmenin tarafı haline gelir.

Riskli Yapılarda Kiracının Fesih Hakkı

Riskli yapı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’da tanımlanmıştır. Buna göre riskli yapı, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı ifade eder.

Buna göre kiralananın içinde oturulamayacak şekilde deprem riski altında olduğu tespit edilirse kiracı, kira sözleşmesini haklı nedenle feshedebilir. Bu konuda Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin bir kararı da vardır.

2015/7564 E. , 2015/11172 K.

İçtihat Metni

Mahkemesi: İstanbul 12. Sulh Hukuk Mahkemesi
Tarihi:31/03/2015
Numarası:2012/482-2015/274

“…Kural olarak kiralayan, taşınmazı sözleşme ile amaçlanan kullanıma uygun bir halde teslim ve sözleşme süresince bu halde bulundurmakla yükümlüdür. Satım akdi kira ilişkisini kendiliğinden ortadan kaldıran bir sebep olmadığından, kiralananı satın alan yeni malik de kiralananı kullanıma uygun halde bulundurma borcu altındadır. Kiralayanın bu sorumluluğu ayıba karşı tekeffül borcunu da içine alır. Diğer bir anlatımla kiralayan sözleşme süresince kiralananda meydana gelen bozuklukları ve eksikleri kiracının bir kusuru yoksa gidermekle yükümlüdür. Sonradan ortaya çıkan ayıplar nedeniyle kiralananın tamir ve bakım gereksinimi doğarsa kiracı bozuklukların önemine ve niteliğine göre kiraya verene bu durumu bildirmek ve tamiri konusunda uygun bir süre vermekle yükümlüdür. Uyuşmazlığın çözümlenmesi taraflar arasındaki sözleşmenin haklı nedenle feshedilip edilmediğine bağlıdır. Kiralananın içinde oturulamayacak şekilde deprem riski altında olduğu tespit edildiği takdirde haklı nedenle fesihten söz edilebilecektir. Aksi takdirde ayıbın derecesine göre kiracının ve kiralayanın haklarının değerlendirilmesi gerekir. Dosya kapsamından kiralananın içinde bulunduğu binanın deprem riskinin hangi boyutta olduğu, yıkılması gerekip gerekmediği veya depreme karşı güçlendirme yapılması ile yetinilmesi konularında İTÜ‘den konusunda uzman bir bilirkişi heyetinden rapor alınması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”

Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunda Kiracının Hakları

Ayıp, kira sözleşmesinde kiracının kiralananın kullanımını etkileyen önemli ölçüdeki eksiklikler veya kiralananda kira sözleşmesinde belirlenen niteliklerin bulunmamasıdır. [4] Bir konut veya çatılı işyeri sözleşmesi yapılırken mekanın ayıpsız ve kullanılabilir durumda olması beklenir. Ancak bazen kiracılar, kiralanan yerde kendilerine bildirilmemiş ayıpların mevcut olduğunu fark edebilirler. Kiraya verenin, kiralanan yerde bulunan ayıpları gizlediği veya kiracının kullanımını olumsuz etkileyecek nitelikte ayıpların varlığını önceden bildirmediği durumlarda kiracının hakları etkilenir.

6098 sayılı TBK’nin 304-308. maddeleri, ayıptan doğan hakları teslim anındaki ayıplar ve teslimden sonra meydana gelen ayıplara göre ikiye ayırmıştır.

Teslim Anındaki Ayıplarda Kiracının Hakları: Kiralananın teslim anında önemli ayıplarının bulunması halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Yani kiracının kullanabileceği iki seçimlik hakkı vardır. Fakat borçlunun temerrüdü hükümlerinin uygulanabilmesi için kiralananın teslim anından önce ayıplı olması gerekir. Teslim anından sonra gerçekleşen ayıplarda kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden dolayı kiraya verenin sorumluluğu hükümleri uygulanacaktır. Ayrıca kiracının borçlunun temerrüdü hükümlerine başvurması halinde kiracı, kira sözleşmesine ilişkin ayıp hükümlerine göre zararın giderilmesini isteyemez. [5]

Kiralananın teslim anında önemli olmayan ayıplarının bulunması halinde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Bundan hareketle kiralananda önemli ayıp mevcut olduğunda kullanılabilecek olan borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümler önemli olmayan ayıplarda geçerli olmayacaktır.

Teslimden Sonra Meydana Gelen Ayıplarda Kiracının Hakları: Kiralanan eğer teslim anında değil, sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Kiracının zararın giderilmesini istemesi, diğer seçimlik hakları kullanmasını engellemez. Sonradan önemli ayıp olması durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı ayrıca saklıdır.

Kira Sözleşmesinden Doğan Uyuşmazlıklarda Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kiraya veren ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

Yetkili mahkeme ise, kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesidir.

Kaynakça

[1] Higi, ZK OR, Art. 257e, N.7; Weber BSK OR Art. 257e, N.1; Yavuz/Acar/Özen, s. 269.

[2] Eren, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yetkin Yayınları, 7. Baskı, Ankara 2019.

[3] Eren, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yetkin Yayınları, 9. Baskı, Ankara 2021.

[4] Tutulmaz, Nur Bihter, Kiraya Verenin Ayıptan Dolayı Sorumluluğu, Kırıkkale Üniversitesi, Yüksek Lisans Tezi, Kırıkkale, 2019.

[5] ACAR, Faruk, Kira Hukuku Şerhi (TBK m.299-321), 3.Bası, Beta Yayıncılık, İstanbul, 2016, s.184.