Kira Bedelinin Tespiti Nasıl Yapılır?
Kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesinin talep edildiği davaya kira tespit davası denilmektedir. 5 yıllık kiracı hakları bu hususta önem taşır. Kira bedelinin doğru bir şekilde belirlenmesi, hem kiracıyı korur hem de ev sahibinin mülkünün değerine uygun bir kira geliri elde etmesini sağlar. 5 yıl içinde taraflar kira artış oranları konusunda anlaşamazlarsa, kira bedelinin mahkemece belirlenmesi mümkündür. Kira tespit davası, kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini gerektirir. Hukumuz Kira tespit davası açabilmek için bazı şartlar öngörmüştür. Kira tespit davasına şartlarını inceleyecek olursak; öncelikle taraflar arasında yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesi bulunmalıdır, aynı zamanda davacının davayı açmakta bir hukuki yararı bulunmalıdır. Davacının kira tespiti davası açmakta bir çıkarının olması hukuki yarar anlamına gelir.
Genellikle, kiracı ve ev sahibi arasında bir anlaşmazlık olduğunda, kira tespit davası mahkeme yoluyla başlar. Kiracının mülk sahibi tarafından talep edilen kira artışı kabul etmemesi veya kira bedelinin haksız bir şekilde yüksek olduğunu düşünmesi, bu anlaşmazlığın meydana gelebileceği farklı durumlardandır. [1]
Kira bedeli, beş yıllık kiracının tahliyesi ve beş yıl sonunda kira artışı gibi önemli konulardan etkilenir. Bununla birlikte, beşinci yıl sonundaki kira artışı genellikle kira tespit davasına dahil edilir. Bu noktada kira bedeli yeniden belirlenebilir veya artabilir. Kiracının mali durumu göz önüne alındığında, bu artış adil bir şekilde belirlenir.
5 yıl sonunda kira artışının nasıl hesaplanacağı hususunda mahkeme tarafları dinleyerek adil bir kira artışı belirler. Peki 5 yılın sonunda kira artış oranı nasıl belirlenir? Bu konuda mahkemenin kararını etkileyen çok sayıda faktör vardır. Bunların başlıcaları; yerel Pazar koşulları, enflasyon oranları, benzer ve çevre mülklerde ödenen kira bedelleridir.
Kira tespit davasının ne kadar süreceği de önemli bir husustur. Tespit davasının süresi mahkemenin yoğunluğuna ve tarafların delil sunma sürelerine bağlı değişebileceği için kesin bir süre vermek muhtemel değildir ancak ortalama olarak 6-12 ay arasında sürebilmektedir. [2]
Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Kiralayan ve kiracı, kira bedelinin tespiti davasını açabilir. Kiracılar, daha yüksek kira bedeli için dava açabilir ve kiracılar, daha düşük kira bedeli için dava açabilir.
Her paydaş, payları oranında kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir. Tüm ortaklar, iştirak olarak da bilinen bir mülkiyete sahip bir taşınmazın kira bedeline ilişkin bir dava açmalıdır. Tek ortak kira bedeline ilişkin bir dava açsa bile, diğer ortaklar daha sonra anlaşarak davaya katılabilirler.
Kiracının, kira sözleşmesinde belirtilen artış oranı ile ilgili bir anlaşmazlık olduğunda genellikle dava açma hakkı vardır. Kiracı, kira oranının haksız veya yasa dışı olduğunu düşünüyorsa kira tespit davası açarak mahkemeden adil bir kira bedeli belirlemesini talep edebilir.
Kira sözleşmesinde bir artış oranı belirtilmişse, bu oran tipik olarak yerel yasalara ve düzenlemelere göre belirlenir. Bu durumda, ev sahibi belirlenen artış oranına göre kira bedelini yükseltebilir. Kiracı, kira oranının aşırı yüksek olduğunu veya yerel yasalara aykırı olduğunu düşünüyorsa kira tespit davası açabilir. [1]
Yerel yasalara uygun olarak, mahkeme kira tespit davasında tarafların ve tanıkların delillerini değerlendirir. Kira bedeli yeniden belirlenebilir veya artış oranı düşürülebilir.
Özetle, kira tespit davasını, taşınmazın maliki, taşınmazı kiralayan, kiracı veya eğer bunlar ölmüşse yasal mirasçıları da açabilir, yani söz konusu taşınmazda kiracıysanız ya da ev sahibiyseniz kira tespit davası açabilmeniz mümkündür. Bununla birlikte taşınmazın birden fazla malikinin bulunduğu durumlarda kiraya veren olup olmadığına bakılmaksızın her malik kira bedelinin tespit edilmesi için dava açabilir.
Kira Tespit Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 6’ya göre, kira tespit davalarında yetkili mahkeme genel yetki kuralına göre tayin edilir. Genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. Kira tespit davalarında HMK 10. Maddesi de uygulanabilir. “Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir.”Tespit davası, sözleşmenin imzalandığı yerdeki mahkemede de açılabilir. Kira tespit davaları, aksi kararlaştırılmadıkça götürülecek borçlardan oluşur ve kiraya verenin yerleşim yerinde ödemesi gerekir. Bu nedenle, kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesinde tespit davası açılabilir.
Kira tespit davalarında sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Sözleşme, görevin kamu düzenine ilişkin olduğundan, görevli mahkemenin değiştirilmesi mümkün değildir. Aynı nedenle, tespit davaları tahkim yoluyla incelenemez.
Kira bedelinin tespiti davası, genellikle davalının ikametgahı veya sözleşmenin imzalandığı yer olan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Kira sözleşmesinin tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi ise, sözleşmede belirtildiği yerdeki sulh hukuk mahkemesi de kira bedelinin tespiti davasına bakmaya yetkilidir.
Dava açıldığı zaman davalının ikametgah yer mahkemesi veya kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, davayı inceleyen mahkemedir.
Hukuk Muhakemeleri Kanununun yetki sözleşmesi başlıklı 17. Maddesinde de belirtildiği gibi ‘Tacirler veya kamu tüzel kişileri, aralarında doğmuş veya doğabilecek bir uyuşmazlık hakkında, bir veya birden fazla mahkemeyi sözleşmeyle yetkili kılabilirler. Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça dava sadece sözleşmeyle belirlenen bu mahkemelerde açılır.’ [3]
Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Zaman Açılabilir?
Türk Borçlar Kanununun 345. Maddesine göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir ancak beş yıldan sonra kira bedelinin belirlenmesi için açılan davalarda, mahkeme tarafından belirlenecek artış oranının yeni kira yılının başlangıcından itibaren geçerli olması için davanın en az otuz gün önce açılması gerekir. Bununla birlikte, kiralayan tarafından kira bedelinin artırılmasına ilişkin olarak kiracıya en az otuz gün önce yazılı bildirimde bulunulmuşsa, kira döneminin sonuna kadar dava açılabilir. Bu durumda, mahkeme aynı şekilde kira artış oranını belirler ve altıncı kira yılının başından itibaren geçerli olacaktır.
Kira bedelinin arttırılması konusunda taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre hakkaniyetle belirlenir.
Kira bedelinin tespiti davasının ne zaman açılacağı husunda, taraflar arasında anlaşma olup olmaması da belirleyici husustur.
Taraflar arasında kira bedeli konusunda bir anlaşma varsa, kira bedeli anlaşmaya göre yükseltilir ve bu durumda kira tespit davası açılamaz. Kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Örneğin, bir yıllık kira sözleşmesinin yenilenerek devam etmesi durumunda, ilk dönemden sonraki her dönem için kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Kira bedeli, taraflar arasında bir anlaşma yapılmamışsa, kiralananın durumu ve tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.
Tespit Edilen Aylık Kira Bedeli Hangi Aydan İtibaren Geçerlidir?
Türk Borçlar Kanununun 345. Maddesine göre davanın, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması halinde ve izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. [4] Yine aynı kanun maddesine göre sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Tespit edilen aylık kira bedelinin hangi aydan itibaren geçerli olduğu hususunu Türk Borçlar Kanunumuzun 345. Maddesi çerçevisinde incelemek gerekir. Buna göre; Kira bedelinin tespiti davasında verilecek tespit kararının kira sözleşmesinin yeni döneminde uygulanabilmesi için bazı şartlar vardır. Bunlar:
Kira bedelinin tespiti davası, kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılmışsa, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kira bedeli mahkeme tarafından belirlenir.
Kiracıya kira bedelinin artacağına dair yazılı bildirim (ihtarname) en az 30 gün önce iletilmişse, dava açılmamasına rağmen yeni kira döneminin başlangıcından itibaren mahkemece belirlenen kira bedeli uygulanır.
Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın yükseltileceğine dair bir hüküm var ise, kira bedelinin tespiti davası açıldığında, sözleşmedeki bu hüküm nedeniyle mahkemece belirlenen aylık kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren uygulanır.
Kanun maddesinden de anlaşıldıği üzere, kira bedelinin tespiti davaları her zaman açılabilir. Bununla birlikte, taraflar yeni kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olmasını istiyorlarsa, davayı yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açmaları veya karşı tarafa bu hususu yazılı olarak bildirmeleri gerekir. Bu koşullar gerçekleşmişse, hakim tarafından belirlenecek yeni kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır.
Kira Tespit Davasının Harcı Nedir?
Dava açıldığında mahkemeye ödenmesi gereken ücretler harçlar olarak bilinir. Harçlar, davanın büyüklüğüne, karmaşıklığına ve yargılamayı yürüten mahkemenin yerine göre değişebilir.
Kira tespit davalarında bu harç aylık kira bedeli üzerinden nisbi olarak alınır. Buna bir örnek verecek olursak; Mevcut kira bedelinin 5.000 tl olduğunu varsayalım, mahkemece tespit edilen kira bedeli ise 13.000 tl olsun. Bu durumda mahkemece tespit edilen aylık kira miktarı ile mevcut olan aylık kira miktarı arasındaki fark üzerinden, yani somut olayda bir aylık kira farkı olan 8.000 tl (13000-5000) nisbi harç alınması gerekir, yani kira artış miktarı belirlendikten sonra harçlar bu artış miktarı göz önünde bulundurularak hesaplanır. Bunun haricinde dava açarken gider avansı da yatırılır. Tebligat giderleri, keşif ücretleri ve bilirkişi masrafları gider avansı dahilindedir. Davaya konu olan delillerin masrafları ücrete eklenir. Davaya ait yargılama giderleri, her dosyaya göre değişir.
Kira tespit davalarında harca esas değerin yıllık değil aylık kira farkı olduğuna ilişkin yargıtay kararları bulunmaktadır.
Harç tutarının mahkeme tarafından belirlenmesi ve taraflara bildirilmesi beklenir. Bununla birlikte, maddi durumu yetersiz olan kişiler için ise adli yardım talep edilerek harçlardan muafiyet veya indirim talep edilebilir. Adli yardım başvurusu kabul edilirse, adli yardım kurumu indirim veya muafiyet ile ilgili olarak harçları belirleyecektir.
Sonuç olarak, kira tespit davası harcı, dava değerine ve kira bedeline göre değişir. Dava dosyasının mahkemeye sunulmasının ardından taraflar, dava harçlarının ne kadar olacağını öğrenebilir ve bu miktarı mahkeme veznesine yatırarak ödeyebilir. [5]
Karşı Vekalet Ücreti Nedir?
Karşı vekalet ücreti bir davanın kaybedilmesinden sonra avukatlara ödenecek olan tutardır. Yargı organları tarafından verilen kararlara göre lehine karar verilen taraf için bir ücret veya nispi bir vekalet ücreti ödenmesidir. Bu ücret yalnızca avukatlara ödenecek olan ücrettir. Karşı vekâlet ücreti, bir kişinin dava açması veya kendisine karşı açılan davada hak elde etmesi için bir avukata ihtiyaç duyması nedeniyle ödenir.
Karşı vekalet ücretinin belirlenmesinde kira bedeli önemli bir husustur. Kira bedelinin belirlenmesi için farklı dava süreçleri uygulanmaktadır. Temelde kira sözleşmesine dayanır. Tarafların aylık veya yıllık kira bedeli ve zam oranları göz önünde bulundurulur.
Öncelikle son ödenen kira bedeli üzerinden hesaplama yapılır ve tespit edilen kira ile güncel kiranın farkı göz önünde bulundurulur. 1yıllık tutar farkına göre de vekalet ücreti belirlenir. Bu durumda net bir vekalet ücreti belirtmek mümkün değildir. Tespit her kira sözleşmesine göre ayrıca hesaplanır. Bu durumda kira tespit davalarında yargılama sonunda hükmedilecek vekalet ücreti nisbi olarak belirlenir. Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9. maddesinde de belirtildiği gibi “Tahliye davalarında bir yıllık kira bedeli tutarı, kira tespiti ve nafaka davalarında tespit olunan kira bedeli farkının veya hükmolunan nafakanın bir yıllık tutarı üzerinden bu Tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak miktarın tamamı, avukatlık ücreti olarak hükmolunur. Bu miktarlar, bu Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde davanın görüldüğü mahkemeye göre belirlenmiş bulunan ücretten az olamaz.” [6]
Kira tespiti davasında davaya ait masraflar ve dolaylı olarak karşı vekalet ücreti de davayı açan kişi tarafından ödenmektedir. Davaya ait masraflar dosyaya göre değişir. Bu masraflar genellikle; Davaya ilişkin harçların veya giderlerin avansının yatırılması, tebligat giderleri, bilirkişi masrafları ve keşif ücretlerinden oluşur.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Kısmi veya Belirsiz Alacak Davası Olarak Açılabilir Mi?
Kira tespit davası, yeni kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin belirlenmesini gerektirir. Bu nedenle, kira tespit davasının kapsamı sınırlıdır. Hakim kararı, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelini belirler ve sözleşmede taraflarca belirlenen kira bedelini değiştirir. Bu nedenle dava, niteliği gereği bölünemez. Kira tespit davasında talep açık olmalıdır. Kira bedelinin tespiti davaları, inşai davalar sonucunda verilen kararlara benzer. Kira bedelinin tespiti davasının konusu sınırlıdır ve sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedeli istenir. Hâkim, dava sonucunda kira bedelini bir yıl içinde değiştirir ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedelini değiştirir. Kira bedelinin tespitine ilişkin talep bu nedenle bölünemez ve davacı kira bedelini açık ve net bir şekilde talep etmelidir. Başka bir deyişle, kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve ıslah talebinde bulunulamaz. Kira bedelinin tespitine ilişkin talep, dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda talep daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde yapılacaktır. Bu, kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır.
Yargıtay’a göre de ‘kira tespit davalarında davacı, yeni dönemde uygulanmasını istediği kira bedeline ilişkin talebini başlangıçta tam olarak belirtmek zorunda olup tespitine karar verilmesi talep edilen kira miktarının sonradan ıslah edilerek değiştirilmesi mümkün değildir.’ [4]
Hikmet Kanık’ın Kira Hukuku Davaları yazısında da belirttiği üzere ‘Kira tespit davasının kısmi dava, belirsiz alacak davası olarak açılması mümkün olmadığı gibi, açılan davada ıslahta mümkün değildir.’ [7]
Paylı Mülkiyette Kira Bedelinin Tespiti Davası Nasıl Açılır?
Paylı mülkiyetle kirada paydaşlar, bölünebilen hak ve yükümlülüklere payları oranında sahiptir. Örneğin, paylı mülkiyete tabi taşınmaz kiraya verildiğinde her paydaş kendi payı oranında kira alacağına sahip olur. Paydaşlar bölünemeyen hak ve yükümlülüklere ise müştereken sahip olurlar.
Kiralanan taşınmaz paylı mülkiyete tabi ve hak sahiplerinin pay ve paydaş çoğunluğuyla aldıkları kararla kiraya verilmişse, birlikte veya seçtikleri temsilci aracılığıyla kira tespit davası açmaları gerekir. Kira bedeli her paydaş tarafından tek başına tespit davası açılamaz. Yargıtay, paylı mülkiyette paydaşlardan her birinin kendi adına tespit davası açabileceğine karar vermiştir. Dava açan paydaşın payı için kira artışı olup olmayacağına karar vermelidir. Paydaşlardan biri tarafından kendi adına kiraya verilmiş bir taşınmaz, kira tespit davasını sadece kendisi açabilir.
Kira bedeli artırımı için Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi kullanılsa da, kiracı indirim talep edebilir. Tespit davası yoluyla kiracılar rayiç bedelin belirlenmesi veya kiradan indirim talebinde bulunabilirler. Kiracının kira ilişkisini devretmesi halinde, yeni kiracı indirim talep edebilir. [3]
Kiralanan taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi ise tüm mülk sahipleri veya mirasçılar tarafından birlikte veya seçtikleri temsilci tarafından kira tespit davasının açılması gerekir. Elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmaz kendi adına kiraya verilmişse, kiraya veren sıfatına sahip olduğu için sadece kendisi tespit davası açabilir.
Sonuç olarak, paylı mülkiyet durumu söz konusu ise her bir paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir. Bu durumda davacının, davayı açarken kendi payı oranı kadar kira bedelinin tespitini talep etmesi mümkündür.
Aylık Kira Bedelinin Tespiti Davasında Hüküm Kurma Zorunluluğu Nedir?
Kira bedeli davasında hüküm kurma zorunluluğu, mahkemenin ilgili davaya dair bir karar vermesi gerektiği anlamına gelir. Bu zorunluluk, mahkemenin tarafları arasındaki anlaşmazlığı çözerek adil bir karar vermesi gerektiği ilkesine dayanmaktadır.
Kira bedelinin tespiti davasında mahkeme, tarafların beyanlarını, sunulan delilleri ve hukuki argümanları göz önünde bulundurarak bir karar vermelidir. Mahkeme kararı, tarafların haklarını ve çıkarlarını koruyacak, adil bir kira bedeli belirleyecek ve hukuki açıdan da uygun olacaktır.
Mahkemenin karar verme yetkisi ve sorumluluğu, hüküm kurma zorunluluğu olarak bilinir. Mahkeme, tarafların savunmalarını ve taleplerini inceleyerek, delilleri inceleyerek ve yasaları uygulayarak adil bir karar vermelidir. Bu karar, mahkemenin yargısal yetkisini kullanarak anlaşmazlığı çözmesi ve taraflara hukuki bir çözüm sağlamasıdır.
Türk hukukunda adil yargılanma hakkı, mahkemenin kira bedeli davasında karar vermesi gerektiği anlamına gelir. Mahkeme, bağımsızlık, tarafsızlık ve hukuka uygunluk ilkelerini göz önünde bulundurarak tarafların taleplerini, kanıtlarını ve savunmalarını incelemelidir.
Kira tespiti davalarında uyuşmazlığın çözülmesi için mahkemece bir bedelin hüküm altına alınması gerekir. Aksi halde kiracıyı, ödeme yapmaması hallinde veya bedeli eksik ödemesi durumunda ödemeye zorlayıcı, infaz edilecek bir karar bulunmayacaktır.
Sonuç olarak, kira bedeli davasında hüküm kurma zorunluluğu, mahkemenin anlaşmazlığı çözmek ve adil bir karar vermek zorunda olduğu anlamına gelmektedir. Mahkeme, tarafların taleplerini, delilleri ve hukuki argümanları inceleyerek hukuka uygun bir şekilde karar vermelidir. Adil yargılanma hakkı ve hukukun üstünlüğü, bu zorunluluktan oluşur. [2]
Kira Tespit Davasında Eski Kiracılık Nedeniyle İndirim Yapılır Mı?
Yargıtay kararları, kira bedelinin tespiti davasında eski kiracı olmaktan kaynaklanan indirimi desteklemektedir. Eski kiracı olmak, kiracının mülk sahibiyle uzun süreli ve sürekli bir ilişkiye sahip olduğunu ve karşılıklı güven ve bağlılık duyguları geliştirdiğini gösterir. Yargıtay, eski kiracıya bazı avantajlar sağlayarak kira bedelini düşürmeyi kabul etti.
Yargıtay’ın kararlarına göre, eski kiracıya tanınan indirim tipik olarak piyasa koşulları dikkate alınarak belirlenir. Bununla birlikte, Yargıtay bu indirimi sınırlamıştır. Örneğin, Yargıtay’ın bazı kararlarına göre, eski bir kiracı olmak, kira bedelinde en az %10 oranında indirim yapmayı gerektirebilir. Eski kiracının mülk sahibiyle olan ilişkisine bağlı olarak bu indirim oranı artabilir.
Yargıtayın, eski kiracının mülk sahibine yapılan tadilatlar ve iyileştirmelere katkıda bulunup bulunmadığı konusunda önemli bir kararı vardır. Kira bedelinin tespiti davasında, eski kiracı mülk sahibiyle işbirliği içinde tadilatlara yardımcı olmuşsa kira bedelinin düşürülmesi gerekebilir.
Yargıtay ayrıca, eski kiracının mülk sahibine olan borçlarını düzenli bir şekilde ödemiş ve ilişkilerinde herhangi bir sorun çıkarmamış olmasını dikkate almıştır. Bu durumda kira bedeli düşürülebilir.
Özetle, kira tespit davasında eski kiracı olma durumu, kira bedelininin tespitinde indirim yapılmasını gerektirir. Yargıtay kararları, eski kiracıya minimum %10 oranında indirim yapılmasının bekleneceğini göstermektedir. Bunun yanı sıra, eski kiracının mülk sahibine olan borçlarını düzenli ödemiş olması ve iyileştirmelerde katkıda bulunmuş olması da indirim miktarını etkileyebilir. Ancak her dava kendi özel koşulları ve delilleri üzerinden değerlendirildiğinden, her durumda kesin bir indirim miktarı belirtmek mümkün değildir. [5]
Kira Tespit İlamları Kesinleşmeden İcraya Konulabilir Mi?
Kira tespit ilamları kesinleşmeden infaz edilemez. Bu nedenle kararın kendisi kesinleşmedikçe takip yapılamayacağı gibi ilamda yazılı yargılama gideri ve avukatlık ücreti vs. gibi istekler için de karar kesinleşmedikçe infaz yapılamaz. Yargıtayın da bu yönde kararları bulunmaktadır.
Örneğin, Yargıtay’ın 12. Hukuk Dairesi’nin 2017/18688 Esas, 2018/14497 Karar numaralı bir kararında, kira tespit ilamının kesinleşmeden icraya konulamayacağı belirtilmiştir. Kararda, kesinleşmeyen bir mahkeme kararının icra edilemeyeceğini ve tenfiz talebiyle icra dairesine başvurulmadıkça icra takibinin gerçekleştirilemeyeceği vurgulanmıştır. [5]
Yargıtay ayrıca, ilamların tenfiz edilebilmesi için kesinleşme şartının yerine getirilmesi gerektiğini de vurgulamaktadır. Kesinleşme, temyiz sürecinin sona ermesi veya temyiz incelemesi sonucunda kararın kesinleşmesi anlamına gelmektedir. Temyiz süreci devam eden bir kararın icraya konulması mümkün değildir. İcra takibi sırasında temyiz süreci sona erse dahi ilamın kesinleşmesi beklenmelidir. Kararın kendisi kesinleşmedikçe takip yapılamayacağı gibi ilamda yazılı yargılama gideri ve avukatlık ücreti gibi istekler için de karar kesinleşmedikçe infaz yapılamayacaktır.
Bu kararlar, Yargıtay’ın kira tespit ilamlarının kesinleşmeden icraya konulamayacağına ilişkin yaklaşımını yansıtmaktadır, buradan kira tespit ilamlarının kesinleşmeden icraya konulamayacağı anlaşılmaktadır. Kira farkı alacağının tahsili amacıyla kira tespit kararına dayanılarak yapılan genel haciz yolu ile icra takibinde borçlunun itirazının kaldırabilmesi için mahkeme kararının kesinleşmiş olması gerekir. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin verilmiş olan karar, mahkeme tarafından her iki tarafa tebliğ edildiği tarihten itibaren yasal süre içerisinde itiraz edilmezse kesinleşecektir.
Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği
………. SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI: Ad Soyad (TC Kimlik No: …)
VEKİLİ: Av. Ad Soyad
DAVALI: Ad Soyad (TC Kimlik No: …)
KONU: Kira bedelinin tespiti talepli dava dilekçesidir.
AÇIKLAMALAR: ……
HUKUKİ NEDENLER: TBK ve ilgili her türlü mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER: Bilirkişi, tanık, kira sözleşmesi, ihtarname ve ilgili her türlü delil.
SONUÇ ve İSTEM: Yukarıda belirtilen nedenlerle, davanın kabulüne, kiralananın aylık bedelinin … TL olarak tespitine, kira bedelinin …/…/… tarihinden itibaren geçerli sayılmasına, yargılama giderlerinin ve vekalet ücretine dair karar verilmesini vekaleten talep ederim.
Davacı Vekili
Av. Ad Soyad
[4]
Kaynakça
[1] Lexpera www.lexpera.com
[2] Türk Borçlar Kanunu (TBK) Cevdet Yavuz, BKM kitap, 2022 basım, Madde 344: Kira bedelinin tespiti, Madde 345: Kira bedelinin artırılması veya azaltılması
[3] Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun),Kira bedelinin tespiti davalarında uygulanacak hükümler
[4] Yargıtay Kararları / İçtihatlar ,Yargıtay’ın ilgili kira tespit davalarıyla ilgili kararları ve içtihatları
[5] Borçlar Hukuku (Genel Hükümler – Özel Borç İlişkileri) 6098 Sayılı Yeni Borçlar Kanununa Uyarlanmış Prof. Dr. Turgut AKINTÜRK – Dr. Öğr. Üyesi Derya 2020/01 29. Baskı
[6] ”Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ve Yönetmeliği” – Prof. Dr. Osman Öztürk
[7] ”Türk Hukukunda Kira Sözleşmeleri”- Prof. Dr. Süheyl Donay Eylül, 2017, 41. sayfa
[8] ”Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun Yorum ve İçtihatlar” – Prof. Dr. Nuray Ekşi
