Tahliye Davası Nedir?
Tahliye davası, TBK’da belirtilen sebepler doğrultusunda kiraya veren veya kiralananı sonradan edinen kişinin öne süreceği bu sebeplerin gerçekleştirilmesi için kiracının kiralanandan dava yoluyla çıkarılmasıdır.
Tahliye Davası Açabilmek İçin Gerekli Nedenler
Tahliye nedenleri, Türk Borçlar Kanunu’nda sayıca sınırlandırılmıştır, bunlar haricinde bir tahliye nedeni ileri sürülerek dava açmak mümkün değildir. Bu nedenler, kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle ve kiracıdan kaynaklanan sebeplerle olmak üzere ikili bir ayrıma tabi tutulmuştur. Kiraya verenden kaynaklananlar, gereksinim, yeniden inşa, imar ve yeni malikin gereksinimi olarak tanımlanmaktadır.
Kiraya verenin ihtiyacını düzenleyen hususlar TBK 350’de, yeni malikin ihtiyacını düzenleyen hususlar ise TBK 351’de yer almaktadır. Bu davalarda gereksinimin mutlaka samimi ve gerçek olması gereklidir. Dava sırasında henüz ortaya çıkmamış fakat gelecekte kesin olarak ortaya çıkacak ihtiyaçlarda da ihtiyaç var sayılır. Geçici ihtiyaçlar dava nedeni olarak kabul edilmez, ihtiyaçların dava süresince varlığını sürdürmesi ve başka şekilde karşılanamaması gerekir.
Yargıtayın kiraya verenin gereksinimini samimi, gerçek ve zorunlu bulduğu bir kararında, davacının oturduğu taşınmazın riskli yapı kabul edildiğini ve yıkım aşamasında olduğunu, davacının eşyalarını bir depoya bıraktığını ve 1+1 yazlık eve taşındığını göz önüne almış ve bu ihtiyacı samimi bir tahliye sebebi kabul etmiştir. Aynı kararda “Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.” ifadesi de yer almıştır. [1]
TBK m. 350 ve 351’de tahdidi olarak belirtilmiş olan kişiler harici kimselerin ihtiyacı tahliye sebebi yapılamaz. Bu kimseler kiraya verenin veya kiralananı sonradan edinen kişinin yani yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişileri kapsar. Dayı, amca, teyze, hala, yeğen, kardeş, arkadaş ihtiyacı öne sürülmek suretiyle tahliye davası açılamaz. Ancak medeni kanun gereğince bakmaya yükümlü olduğu diğer kişilere kardeşin girmesi halinde, kardeşin gereksinimi için de dava açılabilecektir.
Bu kimseler dışında tüzel kişilerin, örneğin bir şirket veya derneğin gereksinimlerinin tahliye davasının gerekçesi olup olamayacağı konusunda ise çeşitli yargıtay kararları mevcuttur. Bir kararda davacı dava dilekçesinde davaya konu taşınmazlara kendisinin ve çocuklarının işyeri olarak ihtiyaç duyduğunu öne sürmüş, cevaba cevap dilekçesinde ise davacı oğullarının ve eşinin hissedarı olduğu … Ltd. Şti. ‘nin kiralananın üstünde bulunan oteli işlettiğini ve kiralanan dükkanların otelin ihtiyacı için kullanılacağını ifade etmiştir. Davacı dava konusu kiralanan dükkanları eşinin ve çocuğunun ortağı olduğu şirketin ihtiyacı sebebiyle tahliyesini istemektedir. TBK 350/1 ve yargıtay içtihatlarına göre, gerçek kişinin şirketin ihtiyaçları için tahliye isteminde bulunamayacağı karara bağlanmıştır. [2]
Yeniden inşa ve imar amacıyla, kiraya verenin dava açabilmesi için yeniden inşa/imarın gerekli olması ve kiracının kiralananı kullanımının imkansızlaşması lazımdır. Geçici işlerde tahliye davası açılamayacak fakat TBK m. 320 hükmüne dayanarak geçici tahliye davası açılabilecektir. Bu davanın açılabilmesi için ise zorunlu bir tadilata ihtiyaç hasıl olmalıdır. Geçici tahliyenin normal tahliyeden farkı, geçici tahliyede kiracı kiralayan ilişkisinin sona ermiyor oluşudur.
Kiracıdan kaynaklanan sebepler ise, TBK m. 352’ de düzenlenmiştir ve 3 tanedir. Bunlar, kiracının tahliye taahhüdü vermiş olması, kiracıya iki haklı ihtar çekilmiş olması ve kiracı veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe sınırları içerisinde oturmaya elverişli başka bir konutunun bulunmasıdır.
Tahliye taahhüdü, TBK 352/Ⅰ’ de düzenlenmiştir, kiracının sözleşmenin imzalanmasından daha sonraki bir tarihte ve kiralananın kiracıya tesliminden sonraki bir tarihte imzalanan, kiracının taahhütte belirtilen tarihte konut veya çatılı işyerini tahliye edeceğine dair söz verdiği bir belgedir. Tahliye taahhüdünün sözleşme tarihinde veya daha önceden verilmesi taahhüdün hükümsüzlüğü sonucunu doğurur. Yazılı geçerlilik şekline tabidir. Noterde yapılma zorunluluğu yoktur fakat noterde yapılırsa, kiracının itirazı halinde dava icra mahkemesinde açılacak ve kiracı aksi yönde kanıt gösteremediği halde itiraz reddedilecektir. Bu açıdan bakıldığında, taahhüdün noter aracılığıyla yapılması kiraya verenin lehine bir sonuç doğuracaktır. Dava yerine icra takibine de başvurulabilir. Bu durumda yapılacak takip, ilamsız bir icra takibi olacaktır. Takibin niteliğinden ötürü kiracının takibe itiraz etme olanağı olacaktır.
İki haklı ihtar nedeniyle açılabilecek tahliye davası, TBK 352/Ⅱ’de düzenlenmiştir, söz konusu iki ihtarın kiracıya yöneltilmiş ve kira borcunun ödenmemesi sebebiyle çekilmiş olması gerekmektedir. Kanun koyucu burada kira sözleşmesinin bir yıldan kısa süreli ve bir yıl ve daha fazla süreli olmasına bağlı olarak iki farklı durum gözetmiştir. Kira sözleşmesi bir yıldan kısa süreli ise, kira dönemi boyunca iki farklı ayın kira bedelinin kiracı tarafından ödenmemesi halinde kiraya verenin iki farklı ayda bu sebepten dolayı çekmiş olduğu bir ihtar varsa bu durum tahliye sebebi olarak kabul edilebilecektir. Kira sözleşmesi, bir yıl ve daha fazla süreli ise, herhangi bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtarın varlığı aranmaktadır. İlk kira yılı içerisinde bir haklı ihtar, ikinci kira yılı içerisinde diğer haklı ihtar gerçekleşmesi halinde bu ihtarların toplamı olan iki ihtar, tahliye davası sebebi kabul edilmeyecektir. Söz konusu ihtarların aynı kira yılı içerisinde gerçekleşmesi gerekmektedir. İhtarın yazılı olması gerekmektedir. Kiraya verenlerin icra takibiyle kiracıya ödeme emri göndermesi de yazılı olarak yapılmış bir ihtar olarak kabul edilir. Kiracı ödeme süresi içerisinde borcunu ödemiş olsa da iki haklı ihtar gerçekleştiğinden sebep, tahliye sebebi sayılacaktır.
Kiracı veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe sınırları içerisinde oturmaya elverişli konutunun bulunması hali ise TBK 352/Ⅲ’ te düzenlenmiştir. Kiraya verenin bu sebepten yararlanabilmesi için sözleşme kurulurken bu durumu bilmemesi gerekir. Eşler için ayrılık kararı verilmemişse birlikte yaşadıkları kabul edilecektir.
Tahliye Davasında Davalı ve Davacı Taraf, Yetkili ve Görevli Mahkemeler
Tahliye davasını TBK 350 bağlamında kiraya veren, 351 bağlamında ise kiralananı sonradan edinen kimse açar. Kiraya verenin malik olmadığı hallerde davayı açacak kişi, yine kiraya verendir. Bu durumda malikin malik sıfatıyla ihtiyaç veya yeniden inşa/imar sebebiyle dava açıp açamayacağı merak konusudur. Yargıtayın bu konudaki kararı malikin de mülkiyet hakkının sahibi olması sebebiyle dava açabileceği yönündedir. Kiraya veren, malik değilse ve yeniden inşa/imar sebebiyle tahliye davası açıyorsa, malikin bu hususta gereken izinleri vermiş olduğunu ve malik tarafından yetkilendirildiğini ispat etmek durumundadır. Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebeplerinde tahliye taahhüdü sebebiyle dava açılacaksa, malik olan fakat kiraya veren sıfatına sahip olmayan kimse dava açamayacaktır. Kiraya verenler birden fazlaysa ve bunlar arasında elbirliğiyle mülkiyet ilişkisi varsa, dava tüm kiralayanlar tarafından birlikte açılmalıdır. Eğer kiraya verenler arasında paylı mülkiyet ilişkisi varsa, pay ve paydaş çoğunluğunun karar alması ile dava açılmalıdır. Kiraya verenin birden fazla olması halinde dava açabilmek için gereken koşullar, kiralananı sonradan edinen kişinin birden fazla olması durumunda da gereklidir. Davalı taraf, kiracıdır. Kiracıların birden çok olması halinde dava, tüm kiracılara açılmalıdır. HMK m. 4 uyarınca görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemesiyken HMK m. 6 uyarınca yetkili mahkeme davalının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesi veya HMK m. 10 gereğince taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi olacaktır.
Tahliye Davasında Süreler
Tahliye davasının belirli bir süre içerisinde açılması gerekir, bu süreden sonra açılacak davalar reddedilecektir. TBK 350/Ⅱ’ de bu süre şu şekilde belirtilmiştir: “belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” TBK 353’te bu sürenin bir koşula bağlı olarak değişkenlik gösterebileceği belirtilmiştir. “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” Bu hüküm, bir aylık süre dolmadan kiracıya yazılı olarak bildirim yapılması halinde sürenin bir kira yılı sonrasında kiraya veren ihtiyaç veya imar/yeniden inşa nedeniyle tahliye davası açabilecektir. 350/Ⅱ’ de bahsedilen genel hükümlere göre fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen süreler, TBK m. 329’ da altı aylık yasal fesih dönemi ve üç aylık fesih bildirim süresi şeklinde ortaya konmuştur. Yani, altı aylık yasal kira dönemi sonrasında bir ay içerisinde dava açılmalı, 3 ay önceden de fesih bildirimi yapılmalıdır.
Kiralananı sonradan edinenin tabi olacağı dava açma süresi, kiralayanın tabi olduğundan farklıdır ve TBK 351 ile belirlenmiştir. Bu madde uyarınca, sonradan edinene 2 seçimlik hak tanınmıştır. 351/Ⅰ’ e göre, yeni malik, kiralananı edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya yazılı olarak taşınmazı edindiğini ve ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açacağını bildirip edinme tarihinden başlamak üzere 6 ay sonunda tahliye davasını açabilecektir. 351/Ⅱ gereğince ise yeni malik sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açabilecektir. Yeni malik lehine sunulan bu seçimlik hak, sözleşme süresinin 6 aydan daha kısa bir sürede bitecek olması halinde yeni malikin ihtiyacını karşılamak üzere daha kısa bir süre bekleyecek olması bakımından avantajlıdır. Sözleşmenin bitimine altı aydan daha uzun bir süre olması durumunda ise yeni malikin 351/Ⅰ’ de belirtilen hakkını kullanması kendisi bakımından daha avantajlı olacaktır.
Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebeplerinde tahliye taahhüdü sebebiyle dava açılacaksa, taahhütte belirtilen tarihten başlayarak bir ay içerisinde dava açılmalıdır. İcra takibi yapılacaksa yine bir ay içinde yapılmalıdır. TBK 353’ teki istisna burada da geçerli olmakla beraber, bu istisna haricinde süre uzatılamayacaktır.
İki haklı ihtar sebebiyle dava açılacaksa, bir yıldan daha kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise haklı ihtarların yapılmış olduğu kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır. Bir aylık süre, diğer fesih sebeplerinde de olduğu gibi hak düşürücü süredir ancak TBK 353 hükmü, burada da tek istisna olarak geçerliliğini sürdürecek ve kiraya veren hakkını tamamen kaybetmiş sayılmayacaktır.
Kiracı veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe sınırları içerisinde oturmaya elverişli konutunun bulunması halinde ise sözleşmenin kurulmasından itibaren bir aylık hak düşürücü süre içerisinde dava açılması gerekmektedir. TBK 353 hükmü bu halde de geçerlidir. [3]
Kaynakça
[1] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No. 2018/1057, Karar No. 2018/1859, 01.03.2018.
[2] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2018/1074, Karar No: 2018/5424, 17.05.2018.
[3] Karaman, Tuba. Kira Sözleşmesi ve Tahliye Kararları, Ankara, Seçkin Yayıncılık, 1. Baskı, 2022.
